Giá bất động sản ở tất cả các phân khúc đã bị sụt giảm 30%. Giao dịch im ắng, nhà đầu tư tìm cách tháo chạy. Xung quanh câu chuyện tìm giải pháp để giải cứu thị trường bất động sản đang đóng băng, PV Báo CAND đã có cuộc trao đổi với GS.TS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường, chuyên gia bất động sản cao cấp của Việt Nam:

GS.TS Đặng Hùng Võ: Thị trường bất động sản Việt Nam cần trải qua "cơn đau" để tự thanh lọc, phát triển bền vững hơn.

- Bất động sản rớt giá mạnh chỉ trong thời gian ngắn, dòng tiền đổ vào thị trường cũng ngày càng cạn kiệt khiến nhiều người lo ngại về nguy cơ đổ vỡ thị trường bất động sản ở Việt Nam. Ông nghĩ sao về điều này?

- GS.TS Đặng Hùng Võ: Tôi cho rằng hoàn toàn không có biểu hiện của sự đổ vỡ. Thị trường bất động sản chỉ có thể đổ vỡ nếu giá xuống thấp hơn giá trị thực của nó. Trong khi đó, mức giảm 30% hiện nay vẫn chưa phản ánh đúng giá cả sản xuất. Kể cả các mức giá rất thấp ở TP HCM, chỉ 11-13 triệu/m2 cũng vẫn cao hơn nhiều giá cả sản xuất.

Điều kiện thứ hai để thị trường đổ vỡ là vay nợ tín dụng để đầu tư vào các dự án bất động sản phải ở mức vượt ngưỡng (chiếm 30% tổng dư nợ tín dụng trở lên). Nhưng hiện nay con số chính thức vẫn dưới 10%. Hiện tại, nhà đầu tư chỉ lãi không cao so với trước và nếu có lỗ thì chỉ là lỗ so với lợi nhuận kì vọng, chứ không phải lỗ thật sự. Thậm chí một số nhà đầu tư phải chuyển nhượng dự án, mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, cũng chỉ là giải pháp về vốn, chứ không phải biểu hiện của sự đổ vỡ. Ngay cả khi bất động sản xuống thấp hơn nữa, tới mức giảm 50% thì vẫn chưa phải lo ngại về sự đổ vỡ.

Cái đáng ngại hiện nay là nội bộ của thị trường tiền tệ, các ngân hàng thương mại có đảm bảo tính thanh khoản tốt hay không. Nhiều ngân hàng đã tham gia vào các dự án không có khả năng sinh lời.

- Theo ông, bối cảnh này đã cần phải đưa ra giải pháp cứu thị trường hay cứ để bất động sản tiếp tục rớt giá để nó trở về đúng với giá trị thực?

- GS.TS Đặng Hùng Võ: Hãy để cho bất động sản tiếp tục "xì hơi". Các nhà đầu tư phải tự chủ động tìm giải pháp cho mình. Nhà nước phải tập trung cho mục tiêu chống lạm phát, chứ không phải đi cứu thị trường bất động sản, nhất là khi bản thân siêu lợi nhuận từ bất động sản đang gây ra lạm phát. Hãy để thị trường trải qua “cơn đau” để tự thanh lọc, phát triển bền vững. Lẽ ra người dân Việt Nam có thể tiếp cận được với nhà ở bằng thu nhập bình thường của mình. Hiện nay, ở Việt Nam, tỉ lệ giữa giá cả nhà ở với thu nhập trung bình đang ở mức 25 lần. Trong đó ở các nước phát triển, tỉ lệ này là 5 lần, ở các nước đang phát triển, tỉ lệ này là 2 lần. Vì vậy, phải coi đây là dịp tốt để thị trường bất động sản tự cơ cấu lại cấu trúc, loại bỏ những nhà đầu tư "tay không bắt giặc", chỉ còn lại những nhà đầu tư nghiêm túc.

- Như vậy, theo ý ông, việc thị trường bất động sản đóng băng lại được coi là tín hiệu tốt?

GS.TS Đặng Hùng Võ: Thị trường đang vận hành theo đúng qui luật của nó và chúng ta phải đối mặt. Trong bối cảnh lạm phát hiện nay, siết chặt vốn vào bất động sản là giải pháp bất đắc dĩ nhưng cần thiết.

- Nếu giá bất động sản tiếp tục đi xuống, liệu có xảy ra tình trạng các nhà đầu tư bán tháo bất động sản để thoát vốn?

- GS. TS Đặng Hùng Võ: Các nhà đầu tư đã và đang tìm cách bán bất động sản mà mình nắm giữ. Chuyển nhượng lúc này là "khôn khéo" vì ít nhất thị trường vẫn còn có người quan tâm, vẫn còn có các "đại gia" sẵn vốn để mua vào. Nếu còn cố níu kéo, chạy các nguồn tín dụng khi mà lãi suất đang ở mức cao ngất ngưởng như hiện nay thì sẽ hết cơ hội. Khả năng bán tháo bất động sản sẽ rất khó xảy ra bởi các nhà đầu tư nhỏ lẻ ở Việt Nam không phải là quá nhiều, chủ yếu là các nhà đầu tư lớn, có đủ tiềm lực để vượt qua khó khăn.

- Vì giá đang rớt nên rất nhiều nhà đầu tư nước ngoài muốn tham gia vào thị trường bất động sản Việt Nam, đang chờ cơ hội để mua lại. Điều này có khiến chúng ta đối mặt với nguy cơ gì không?

- GS.TS Đặng Hùng Võ:  Chúng ta sẽ chỉ phải đối mặt với nguy cơ duy nhất là trình độ quản lí kém, có thể dẫn đến thất thoát nguồn thuế rất lớn. Môi trường kinh doanh phải đảm bảo công bằng.

- Việc đưa bất động sản ra khỏi khu vực phi sản xuất liệu có giúp khơi thông dòng vốn vào thị trường?

- GS.TS Đặng Hùng Võ: Bản chất của chống lạm phát là giảm cung tiền, thu tiền về các ngân hàng để giảm độ nóng nền kinh tế. Nhưng giảm vào những đâu để có lợi? Phải giảm vào những nơi không gây ra ảnh hưởng tới người dân, chứ không phải khu vực sản xuất hay phi sản xuất. Kể cả lĩnh vực sản xuất nhưng không vì mục đích cơm áo trước mắt thì cũng nên dừng. Ví dụ dự án sản xuất máy bay, chúng ta có thể chậm lại, nhưng nhà máy sản xuất gạo thì phải đảm bảo vốn cho nó hoạt động. Bất động sản là thị trường vốn, mà trong bối cảnh lạm phát thì thị trường vốn cần chậm lại. Vốn chỉ có chừng ấy, chỗ nào cũng rót thì rất nguy hiểm.

- Như vậy, trong bối cảnh dòng tiền vào bất động sản bị thu hẹp, việc giảm vốn vào khu vực nào cũng cần phải cân nhắc linh hoạt?

- GS.TS Đặng Hùng Võ: Đúng vậy. Ví dụ dự án đầu tư nhà ở cho người nghèo với dự án đầu tư resort, chúng ta hoàn toàn có thể hoãn lại dự án resort. Chưa đi nghỉ không làm sao, nhưng người nghèo không có nhà ở lại là vấn đề xã hội.

- Theo nhận định của ông, thị trường sẽ hồi phục vào thời điểm nào? Đây đã là lúc phù hợp để mua vào bất động sản?

- GS.TS Đặng Hùng Võ: Cá nhân tôi cho rằng, thị trường bất động sản sẽ còn tiếp tục mất giá cho tới cuối năm và sẽ phục hồi vào đầu năm 2012. Hoàn cảnh này không thuận lợi cho nhà đầu tư bất động sản vì họ không đạt được siêu lợi nhuận. Nếu có tiền mặt, giữ được dài hơi thì có thể đầu tư vào bất động sản. Còn nếu đi vay ngân hàng để đầu tư thì cực kì rủi ro. Dấu hiệu của lạm phát đã tốt hơn, mức trượt giá đã giảm đi nhưng câu chuyện khó khăn vẫn đang ở trước mặt. Vì vậy, nhà đầu tư vẫn chưa thể sớm lạc quan.

- Xin cảm ơn ông vì cuộc trao đổi thú vị này!

Lâm Khánh Vy (thực hiện)