Để nhà ở dành cho người nghèo dễ bán, dễ mua

Nhà ở giá vừa phải “cháy” hàng

Tiến sĩ Cao Sĩ Kiêm, nguyên Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp vừa và nhỏ Việt Nam nhìn nhận: Không có gì khó hiểu khi một số chủ đầu tư tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh tung ra thị trường những căn hộ diện tích vừa phải (từ 45m² đến 70m²), giá hợp lý (700 triệu đến dưới 1 tỷ đồng) là bán hết ngay. Trong khi nhiều căn hộ đã hoàn thành ở các dự án khác dù vị trí đẹp vẫn “đắp chiếu”. Bởi lẽ giá bất động sản dù muốn hay không nó vẫn tuân theo quy luật khách quan của thị trường, đó là thuận mua vừa bán.

Để tìm câu trả lời cho hiện tượng này, phóng viên Báo CAND đã có buổi làm việc trực tiếp với người đại diện của của đầu tư dự án Kim Văn - Kim Lũ. Anh Điệp cho biết, tòa nhà 36 tầng do công ty anh đầu tư đã bán hết trong thời gian không dài. Sở dĩ bán được như vậy (theo anh Điệp) vì diện tích căn hộ từ 45m² (một phòng ngủ, một phòng khách), đến 70m², mức giá cao nhất cũng dưới 1 tỷ đồng, phù hợp với khả năng chi trả của nhiều người. Bên cạnh dự án do công ty anh Điệp đầu tư ở Kim Văn - Kim Lũ, thì Công ty Xây dựng Lai Châu cũng đã tung ra thị trường loại căn hộ có diện tích và vị trí tương tự.

Nhiều dự án dọc đường Lê Văn Lương (Hà Nội) rất đẹp nhưng giá cao, thiếu vốn đầu tư đành giậm chân tại chỗ.

Tìm hiểu qua sàn giao dịch bất động sản, một nhân viên tên Lan cho biết: Giá mỗi m² loại nhà ở này đang bán là 16 triệu đồng, nên đã được khách hàng đăng ký mua hết. Một số người đã chấp nhận chịu khoản tiền vênh (cả trăm triệu đồng/căn hộ) để mua lại suất nhà đó vì họ ưng vị trí và hợp với túi tiền. Cũng chưa được ưu đãi vốn, Công ty CP Bê tông Xuân Mai cũng đã bán hết 864 căn hộ ở khu đô thị Kiến Hưng (Hà Đông) với mức giá 11,6 triệu đồng/m2.

Ông Nguyễn Văn Đa - Phó Tổng Giám đốc Công ty CP Bê tông Xuân Mai cho biết, những tháng vừa qua liên tục có người hỏi thăm và nộp đơn xin mua nhà của chúng tôi. Nhưng phía công ty chưa chuẩn bị kịp dự án vì một số lý do. Theo ông Đa, giá bán của Công ty CP Bê tông Xuân Mai có khả năng cạnh tranh cao hơn, vì công ty này áp dụng công nghệ hiện đại dùng bê tông đúc sẵn dự ứng lực, thời gian hoàn thành công trình nhanh góp phần giảm giá thành. Nhưng còn lý do khác, đó là cam kết đảm bảo chất lượng công trình đúng hạn và hưởng lợi nhuận thấp hơn so với nhiều chủ đầu tư khác.

Theo ông Đa, nhu cầu mua nhà ở đối với loại căn hộ diện tích nhỏ, giá hợp lý ở các đô thị lớn còn nhiều. Nhưng chúng ta chưa khơi thông được dòng vốn, nhất là vốn ưu đãi, cộng với các thủ tục hành chính chưa thật thanh thoát khiến nhiều chủ đầu tư muốn đẩy dự án nhanh lên cũng khó.

Điểm chung giữa nhà quản lý, chủ đầu tư và người mua

Mục đích của gói tín dụng 30 ngàn tỷ đồng nhằm tạo thuận lợi cho phần đông cán bộ, công chức, công nhân... thu nhập thấp có khả năng tiếp cận với nhà ở. Nhưng thực tế, việc giải ngân gói tín dụng này quá chậm. Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, đến nay mới giải ngân được khoảng 9% (tức trên 2.000 tỷ đồng) vì còn quá nhiều vướng mắc.

Vì thế, mới đây trao đổi với phóng viên Báo CAND, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho biết: Về thủ tục vay tiền ngân hàng, đã thống nhất nhiều điểm mới theo hướng tạo thuận lợi cho người mua nhà ở, và sẽ thực hiện ngay sau khi được cấp thẩm quyền cho phép. Cụ thể, là mở rộng thêm số ngân hàng triển khai thực hiện giải ngân gói 30.000 tỷ đồng.

Trước đây, có 5 ngân hàng (chủ yếu vốn Nhà nước) thực hiện cho vay gói này, thì nay tăng thêm nhiều ngân hàng cổ phần khác cùng tham gia; thứ hai, mở rộng thêm đối tượng cho vay. Đối với những người đã ký hợp đồng mua nhà ở trước khi ra Nghị quyết 02, nếu chưa thanh toán hết tiền thì vẫn được vay khoản tiền chưa thanh toán đó theo lãi suất ưu đãi của gói 30.000 tỷ đồng; diện tích căn hộ được mua cũng tăng lên từ 70m² lên 90m², đảm bảo tổng số giá bán nhỏ hơn 1 tỷ 50 triệu đồng/căn; thứ ba, kéo dài thời gian vay, trả nợ mua nhà từ 10 năm lên 15 năm; Đặc biệt, là mở rộng diện người được vay mua nhà cho cả những người dân đã có đất ở hợp pháp ở đô thị và nông thôn, nhưng họ chưa có tiền để xây dựng nhà ở.

Đó là những tháo gỡ đối với người vay vốn mua nhà ở. Còn đối với chủ đầu tư cũng chưa hết khó khăn. Theo ông Nguyễn Văn Đa, thị trường nhà ở hiện nay đang tồn tại sự mất cân đối khá nghiêm trọng, cụ thể là quá nhiều dự án xây căn hộ diện tích rộng, giá cao, chi phí làm dự án lớn. Mặc dù có chủ trương cho chuyển đổi sang dự án nhà ở dành cho người thu nhập thấp, nhưng thực hiện là không dễ. Bởi lẽ, không chỉ thủ tục hành chính vướng mắc, việc chuyển đổi công năng sử dụng của dự án về mặt kỹ thuật và quy hoạch đô thị cũng vướng. Mặt khác, chuyển đổi là phải cộng thêm chi phí, như thế vốn giá nhà đã cao lại thêm chi phí chuyển đổi dẫn tới khách hàng không thể chấp nhận. Đây lại là điểm nữa dẫn tới khách hàng chưa thể gặp nhà đầu tư.

Đối với nhà quản lý: Chính sách nào thì cũng phải bảo đảm hài hòa các lợi ích. Đồng vốn cho vay cũng phải tuân theo quy định của tài chính, ngân hàng - Tiến sĩ Cao Sĩ Kiêm chia sẻ. Theo Tiến sĩ Kiêm, các dự án nhà ở tồn đọng có nguyên nhân ở tầm quản lý vĩ mô là chúng ta để cho phát triển rầm rộ, thiếu kiểm soát. Giá thành căn hộ cộng quá nhiều chi phí, nhưng thời điểm khan hiếm hàng, sốt giá vẫn bán được, lợi nhuận lớn cho chủ đầu tư. Bây giờ do tình hình thị trường đang trở về đúng giá trị của hàng hóa bất động sản, thì các chủ đầu tư phải chia sẻ, tự tìm cách giải quyết tồn tại của đơn vị mình, chứ không thể trông chờ Nhà nước.

Theo Tiến sĩ Kiêm, giải pháp Chính phủ đưa ra gần đây là tạo điều kiện cho các chủ đầu tư về đất làm nhà ở xã hội, ưu đãi vốn vay, nhằm thúc đẩy quỹ nhà ở xã hội phù hợp với đông đảo người dân có nhu cầu là tốt rồi. Bên cạnh đó, tới đây cho phép người vay vốn mua nhà lấy chính căn hộ sẽ có trong tương lai làm tài sản thế chấp ngân hàng thì rất thuận cho người mua. Như thế, tiền đề cho ba nhà: Nhà quản lý, chủ đầu tư và người mua nhà gặp nhau, thị trường mới hanh thông được