Thành lập được Ban quản trị đã chật vật, nhưng điều trớ trêu là, sau khi thành lập, nhiệm vụ chính của Ban quản trị không phải là làm công tác quản trị mà là đi khiếu kiện. Chuyện xảy ra ở chung cư La Khê, quận Hà Đông, Hà Nội.

Mâu thuẫn trong áp dụng phí bảo trì

Hai toà nhà chung cư NC1, NC2 và khu liền kề, phường La Khê, quận Hà Đông do Công ty Cổ phần Coma 18 (Công ty Coma18) thuộc Tổng Công ty Cơ khí xây dựng, Bộ Xây dựng làm chủ đầu tư, đưa vào sử dụng năm 2004, 2005. Ngày 22/6/2014, Công ty Coma18 đã phối hợp với UBND quận Hà Đông, UBND phường và các chủ sở hữu nhà chung cư tổ chức thành công Hội nghị cụm nhà chung cư lần đầu tiên.

Hội nghị đã thông qua Nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư NC1, NC2; Quy chế hoạt động của Ban quản trị và tiến hành bầu Ban quản trị nhà chung cư này với 9 thành viên. Ngày 10/7/2014, Chủ tịch UBND quận Hà Đông ban hành Quyết định công nhận Ban quản trị cụm nhà chung cư NC1, NC2 lần thứ nhất nhiệm kỳ 2014-2017.

Phản ánh tới Báo CAND, bà Vũ Thị Tố Quyên, Trưởng ban Quản trị cụm nhà chung cư NC1, NC2 trình bày, ngay sau khi có quyết định thành lập, Ban quản trị đã gửi công văn đến Công ty Coma 18 đề nghị cung cấp hồ sơ, tài liệu liên quan đến công tác quản lý vận hành nhà chung cư NC1, NC2 và khu liền kề.

Hơn 1 tháng sau, Ban quản trị đã nhận được trả lời và thông báo của Công ty Coma18, tuy nhiên, chủ đầu tư không đi thẳng vào vấn đề Ban quản trị yêu cầu. Và từ thời điểm thành lập Ban quản trị đến nay, việc chứng minh quyền sở hữu chung, riêng chưa thống nhất, các thiết bị vận hành hai toà chung cư chưa được kiểm định, dẫn tới việc bàn giao chưa thành.

Đại diện Ban quản trị cho rằng, chủ đầu tư đã rút ngắn thời gian bảo hành theo quy định của pháp luật. Cụ thể, trong hợp đồng mua bán căn hộ, Công ty Coma18 chỉ bảo hành 12 tháng kể từ khi bàn giao căn hộ. Trong khi đó, tại Điều 74, Luật Nhà ở 2005 quy định thời gian bảo hành không ít hơn 60 tháng. Bởi thế, khi chất lượng công trình bị xuống cấp nghiêm trọng, tường nhà bong tróc, rêu mốc, gạch men vỡ, đường ống nước kém chất lượng… Ban quản trị đã đề nghị chủ đầu tư sửa chữa, bảo hành, khắc phục tình trạng xuống cấp trước khi bàn giao công trình.

Tuy nhiên, đề nghị này không được chấp nhận. Công ty Coma18 thì áp dụng Nghị định 90/2006/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở để giải thích thời hạn bảo hành công trình “không ít hơn 24 tháng”. Vì vậy, chủ đầu tư cho rằng đến thời điểm này đã hết hạn bảo hành.

Cũng liên quan đến công tác sửa chữa, bảo trì công trình nhà chung cư, cả hai bên, chủ đầu tư và người dân đều vướng mắc, chưa tìm được tiếng nói chung khi xác định phí bảo trì tại chung cư NC1, NC2. Theo Điều 51, Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định, chủ đầu tư phải nộp 2% giá trị của phần diện tích mà chủ đầu tư giữ lại không bán, 2% tiền bán căn hộ (theo đại diện Ban quản trị: khoản này đã được tính vào khoản bán mà người mua phải trả) để làm kinh phí bảo trì.

Về vấn đề trên, ông Nguyễn Đức Thành, Phó Tổng Giám đốc Công ty Coma18 lý giải: “Chủ đầu bán trước thời điểm Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành, do thời điểm này chưa có văn bản nào quy định về cách tính và chế độ thu, quản lý phí bảo trì nên các bên chưa thỏa thuận về khoản phí này, chủ đầu tư không thu khoản phí này và không có trong hợp đồng.

Việc chủ sở hữu căn hộ chung cư yêu cầu chủ đầu tư phải nộp khoản tiền phí bảo trì bằng 2% giá bán để trích lập quỹ bảo trì tòa nhà là không có cơ sở. Vì vậy, để phục vụ công tác bảo trì, các chủ sở hữu căn hộ tại tòa nhà phải đóng góp khoản kinh phí cần thiết để thực hiện công tác bảo trì. Ban quản trị tòa nhà sẽ là người quản lý việc thu chi khoản tiền này và công tác bảo trì tòa nhà”.

Chung cư La Khê.

Lập lờ diện tích chung, riêng

Tòa nhà NC1, NC2 có các diện tích sử dụng dịch vụ như nhà để xe, phòng bảo vệ, phòng kỹ thuật và 8 ki ốt. Ban quản trị cho rằng, chủ đầu tư không bàn giao các diện tích trên cho Ban quản trị chứng tỏ chủ đầu tư khẳng định đó là tài sản riêng.

Ban quản trị dẫn chứng Luật Nhà ở khẳng định, nhà để xe, phòng bảo vệ, phòng kỹ thuật nằm trong hệ thống vận hành chung của nhà chung cư, đều là sở hữu chung, chủ đầu tư phải có trách nhiệm bàn giao sớm để Ban quản trị quản lý vận hành. Còn 8 ki ốt, muốn khẳng định là sở hữu chung hay riêng thì chủ đầu tư phải cung cấp hồ sơ quyết toán đã được kiểm toán của dự án và có cơ quan thẩm quyền phê duyệt.

Đại diện Công ty Coma18 cho rằng, “dự án xây dựng các tòa nhà này được phê duyệt trước khi Luật Nhà ở có hiệu lực ngày 1/7/2006, việc bán căn hộ được thực hiện cả trước và sau ngày 1/7/2006. Trong hợp đồng mua bán cũng không quy định chỗ để xe môtô, xe đạp là tài sản thuộc sở hữu chung hay riêng của chủ đầu tư. Theo Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư NC2 ban hành kèm theo quyết định 607/QĐ-COMA18 ngày 20/7/2009 thì chỗ để xe là tài sản thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư”.

Đối với các ki ốt, chủ đầu tư cũng khẳng định ki ốt là của chủ đầu tư để kinh doanh tạo thu nhập theo đúng chủ trương xây dựng.

Ngoài những thắc mắc trên, Ban quản trị còn không đồng tình với chủ đầu tư về vấn đề kiểm định thiết bị trước khi bàn giao, về việc tăng phí dịch vụ chưa có sự đồng thuận của các chủ sở hữu nhà.

Ban quản trị tòa nhà chung cư NC1, NC2 đã thành lập từ 1 năm nay nhưng vẫn chưa tiếp nhận bàn giao việc quản lý tòa nhà từ phía chủ đầu tư vì các vướng mắc trên. Những trả lời của Công ty Coma18 vẫn chưa thực sự thuyết phục với người dân.

Làm việc với Báo CAND, ông Nguyễn Đức Thành cho rằng, Ban quản trị có thể gửi đơn ra tòa án đề nghị giải quyết nếu không cùng chung quan điểm giải quyết của chủ đầu tư. Chúng tôi nghĩ rằng, Công ty Coma18 cũng cần lắng nghe ý kiến của người dân, cần họp và thống nhất cách giải quyết theo đúng quy định của pháp luật. Vấn đề này cần sự vào cuộc quyết liệt của UBND quận Hà Đông. Và nếu cần thiết, cách giải quyết tại tòa án cũng là biện pháp để xử lý triệt để tranh chấp quyền lợi đang diễn ra ở chung cư NC1, NC2. Người dân vẫn đang chờ đợi một quyết định bàn giao đúng luật của chủ đầu tư với những người sở hữu tòa nhà này.

Việt Hà