Trong đó, điểm đáng lưu ý là việc sẽ đưa ra nhiều cơ chế ưu đãi cho các doanh nghiệp phát triển nhà giá thấp, thiết kế theo tiêu chuẩn căn hộ khép kín, có diện tích sử dụng dưới 70m² sàn, giá bán không quá 20 triệu đồng/m². Với việc thị trường đang “đỏ mắt” để tìm được những dự án nhà giá thấp hiện nay, đây là thông tin vui mừng với không ít người đang cố gắng tìm chốn an cư. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, việc triển khai thực hiện những dự án căn hộ có mức giá dưới 20 triệu đồng/m² liệu có thuận lợi?

Dân khát nhà giá rẻ

Có trong tay hơn 1 tỷ đồng, nhưng kế hoạch mua một căn hộ để an cư của vợ chồng anh Nguyễn Hữu Cảnh liên tục phải trì hoãn đến cả năm nay. Lý do đơn giản chỉ là vợ chồng anh không thể tìm được dự án nào mở bán căn hộ phù hợp với túi tiền eo hẹp của mình. 

Nhà ở giá thấp hiện không thể đáp ứng được nhu cầu của thị trường.

“Những dự án thuộc khu vực vành đai 3 giá hiện nay cũng nằm trong khoảng 30 triệu đồng/m². Trong khi đó căn hộ toàn tầm 70m² trở lên, vì thế phải có gấp đôi số tiền chúng tôi có mới có thể mua được. Ra xa thì mức giá cũng phải 25 triệu/m², cũng phải có từ 1,5 đến 1,7 tỷ mới có thể mua được một căn hộ. Tưởng chừng sau dịch COVID-19 giá nhà có thể giảm xuống nhưng không hề, thậm chí giá còn có phần nhích lên. Thu nhập trung bình thì mua nhà cũng phải vay mượn thêm nhưng vay mượn nhiều quá thì lại không có khả năng chi trả. Chính vì thế, vợ chồng tôi đành cứ tạm thời đi thuê, ít nữa sẽ tính tiếp”, anh Cảnh chia sẻ.     

Cũng chưa thể an cư sau gần chục năm sinh sống vào làm việc tại Hà Nội, với đồng lương công chức như vợ chồng chị Nguyễn Thúy Nga (đang công tác tại ĐH Giao thông vận tải) thì việc dồn góp để mua được một căn hộ chung cư là điều không đơn giản. 

“Tiết kiệm được một số tiền, và được gia đình hỗ trợ, vợ chồng tôi quyết định tìm một căn hộ chung cư khoảng 70m² với 2 phòng ngủ. Thế nhưng tìm mãi cũng chẳng có dự án có giá khoảng 1 tỷ đồng/căn hoặc hơn một chút cả. Nhiều dự án trước giá khoảng 18 triệu/m², nay giá đã lên 22- 23 triệu/m². Thêm mấy trăm triệu nữa thì vượt quá khả năng nên vợ chồng tôi cũng chỉ biết chờ đợi”, chị Nga cho biết. 

Chia sẻ của anh Nguyễn Hữu Cảnh và chị Nguyễn Thúy Nga là vấn đề mà rất nhiều cặp vợ chồng trẻ hiện nay đang gặp phải khi giá nhà đang ở mức quá cao, vượt quá khả năng tài chính. Theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, triển vọng thị trường nhà giá thấp về dài hạn có diễn biến tốt, bởi nhu cầu lớn.

Theo đó, Việt Nam đang trong thời kỳ cơ cấu dân số vàng, với 70% dân số trong độ tuổi lao động, sự phát triển của các gia đình trẻ, nhu cầu tách hộ của các gia đình lớn, nên nhu cầu về nhà ở là rất lớn. Ngoài ra, Việt Nam có mức độ đô thị hoá nhanh, với ước tính khoảng 1 triệu dân cư đô thị mới tăng lên mỗi năm. Đến nay, hơn 35% dân số Việt Nam trên tổng số khoảng 97 triệu dân sống ở khu vực đô thị/thành phố. Nhu cầu rất lớn, nhưng nguồn cung căn hộ giá rẻ hiện nay gần như không có. 

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, hiện nay nhu cầu nhà ở của người dân thuộc phân khúc trung, cao cấp (giá từ 25 triệu đồng/m² trở lên) chỉ chiếm khoảng từ 20- 30% thị trường tùy từng địa phương, đô thị cụ thể và tập trung chủ yếu ở các đô thị lớn, trong khi nhu cầu phân khúc nhà ở bình dân, giá thấp (dưới 25 triệu đồng/m²) chiếm đến 70- 80% thị trường, nhưng nguồn cung hiện nay lại đang thiếu.

Có nên quá kỳ vọng?

Bộ Xây dựng cho rằng, việc triển khai nhà giá thấp 20 triệu đồng/m² sẽ đạt được khi có nhiều ưu đãi để thu hút doanh nghiệp tham gia. Tuy nhiên, liệu có nên kỳ vọng vào chính sách này, khi bài học nhãn tiền “nhà ở xã hội” gần như đã chết yểu thời gian qua.

Theo ông Vũ Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết cơ quan quản lý rất kỳ vọng nghị quyết này ra đời sẽ giúp thị trường phát triển cân bằng hơn, đặc biệt với phân khúc nhà giá thấp. 

Ông Phấn cho rằng, Chính phủ ưu đãi, khuyến khích phát triển nhà ở giá thấp theo hướng không khống chế lợi nhuận của chủ đầu tư như nhà ở xã hội sẽ thu hút được các doanh nghiệp tham gia. Nhà nước chỉ kiểm soát chặt chẽ chất lượng sản phẩm. Doanh nghiệp tham gia vào xây dựng nhà giá thấp sẽ được vay vốn lãi suất ưu đãi chỉ còn 7%- 8%/năm, được giảm 50% tiền sử dụng đất, tiền thuê đất với diện tích trong phạm vi dự án. 

Những chủ đầu tư dự án đã trả tiền sử dụng đất theo quy định sẽ được hoàn trả 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại địa phương; được chậm nộp tiền sử dụng đất tối đa 24 tháng từ ngày được Nhà nước giao đất, cho thuê đất…

Ưu đãi như thế, nhưng liệu doanh nghiệp cũng có dễ triển khai? Theo các chuyên gia, trừ khi Nhà nước giao đất, doanh nghiệp mới có thể triển khai dự án giá tầm 20 triệu đồng/m², nếu không sẽ rất khó. Bởi nếu chủ đầu tư phải mua đất, đóng tiền sử dụng đất, cộng thêm nhiều chi phí khác thì không có cách nào xây được nhà giá thấp, thậm chí căn hộ thương mại bình dân cũng không dễ. Nguyên nhân được cho là pháp lý cho dự án là một vấn đề lớn với bất cứ chủ đầu tư nào. 

Do thời gian phê duyệt dự án kéo dài khiến giá thành sản phẩm bị đẩy lên cao. Một dự án ban đầu có giá khoảng 25 - 30 triệu đồng/m² nhưng việc triển khai gặp khó khăn, thủ tục pháp lý kéo dài, làm phát sinh thêm chi phí tài chính, chi phí đầu tư khiến giá bị đẩy lên 30 - 35 triệu đồng/m². 

“Dù nhiều tiềm năng phát triển, nguồn cầu lớn, nhưng các chủ đầu tư không mấy mặn mà với phân khúc nhà ở bình dân, bởi tỷ suất lợi nhuận không cao. Thậm chí, nếu không được Nhà nước hỗ trợ, lợi nhuận của nhà đầu tư có thể bằng 0. Nếu lợi nhuận thấp và không có sự hỗ trợ của Nhà nước, chúng ta không thể đòi hỏi nhà đầu tư phải xây dựng nhà ở xã hội hay nhà ở bình dân để đáp ứng nhu cầu được”, ông Đính, Tổng thư ký Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định. 

Ở góc độ khác, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng thực trạng khan hiếm nhà giá rẻ tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đã diễn ra trong vài năm trở lại đây và còn tiếp tục tiếp diễn trong thời gian tới.

“Hiện nay tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, người dân đa phần là những có thu nhập trung bình thấp, trong khi đó giá nhà lại quá cao. Người dân có thu nhập trung bình thấp có rất ít cơ hội lựa chọn chỗ ở. Gần đây, hầu như không có dự án chung cư nào giá khoảng 1 tỷ đồng/căn hộ ra mắt thị trường. Thực trạng này đã diễn ra vài năm nay và chưa thể giải quyết được”, GS Đặng Hùng Võ cho hay.

Phan Hoạt