Ở góc độ luật, theo đánh giá hành lang pháp lý vừa thiếu, vừa yếu mới dẫn đến việc tranh chấp, xung đột tại các khu chung cư ngày càng phức tạp như hiện nay. Nếu không bịt được các lỗ hổng pháp lý, tình trạng tranh chấp tại các khu chung cư sẽ vẫn khó tìm được “thuốc giải”

Muôn kiểu tranh chấp chung cư

Cách đây ít ngày, nhiều cư dân khu nhà chung cư Ecolife Capitol căng băng rôn phản đối chủ đầu tư Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Thủ đô vì đã bội tín với khách hàng... Theo đại diện Ban quản trị toà nhà Ecolife Capitol, trước đây khi ký hợp đồng mua bán căn hộ năm 2018, chủ đầu tư đã đưa ra ưu đãi cho cư dân là miễn phí phí dịch vụ quản lý vận hành toà nhà trong vòng 5 năm.

Tranh chấp chung cư đang rất phức tạp hiện nay.

Tuy nhiên, từ ngày 1210/2020, khi Ban quản trị tổ chức đấu thầu, đơn vị mới trúng thầu vào tiếp quản thì đơn vị quản lý cũ của chủ đầu tư đã gây khó dễ cho cư dân, không đóng phí dịch vụ ưu đãi như đã hứa. Đại diện Ban Quản trị tòa nhà bức xúc cho hay, phí dịch vụ với mức giá khoảng 8.000 đồng/m2, với 250 căn hộ, trung bình mỗi căn 1 triệu đồng thì hiện tại chủ đầu tư đang nắm giữ gần 250 triệu đồng phí dịch vụ.

Đây là khoản chủ đầu tư ưu đãi cho cư dân, khi thay đổi đơn vị quản lý vận hành thì chủ đầu tư phải đóng tiền cho đơn vị mới. Tuy nhiên, chủ đầu tư đã phớt lờ đi. Trong khi đó, Ban Quản lý vận hành cho biết nếu không đóng phí dịch vụ họ sẽ cắt điện, nước của cư dân.

Tuy chưa đến mức xảy ra xung đột nhưng theo ông Nguyễn Hữu Văn, Ban Quản trị chung cư Tân Hoàng Minh thì không ít cư dân tại khu nhà vẫn đang bức xúc trước cách bầu Ban Quản trị của khu nhà. Nguyên nhân được ông Văn giải thích, do quy định phiếu bầu được tính dựa trên số diện tích sở hữu nên Ban Quản trị mới được lập ra cũng vẫn coi như là người của chủ đầu tư, tiếng nói của cư dân vẫn không được coi trọng.

“Chủ đầu tư sở hữu một diện tích rất lớn tại tòa nhà bao gồm các tầng hầm để xe, mấy tầng đế để kinh doanh thương mại. Sở hữu một diện tích lớn như thế thì đương nhiên họ cũng có lượng phiếu bầu áp đảo so với mỗi người chỉ vài chục mét vuông căn hộ như cư dân. Những người nhiều phiếu nhất thì vào Ban Quản trị. Cư dân đòi hỏi mãi mới tổ chức được hội nghị nhà chung cư, thế nhưng tổ chức bầu bán xong, Ban Quản trị vẫn coi như là của chủ đầu tư. Chỉ là hình thức chuyển giao quyền điều hành từ tay phải sang tay trái”, ông Văn cho biết.

Những tranh chấp mới nảy sinh như trên đang ngày một nhiều. Trong khi đó những tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư liên quan đến các vấn đề như: Phần diện tích chung riêng, quỹ bảo trì, phí dịch vụ… đã tồn lại quá lâu nhưng cũng chưa có hướng giải quyết dứt điểm, nhiều vụ việc đã trở thành “điểm nóng”.

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hiện tại Hà Nội có 845 cụm, tòa chung cư thương mại, TP Hồ Chí Minh có 935 chung cư cao tầng. Tuy vậy, việc quản lý, vận hành các khu chung cư này đang có nhiều bất cập. Trong số các chung cư được thống kê ở Hà Nội có tới 129 chung cư đang có tranh chấp, khiếu nại. Tại TP Hồ Chí Minh cũng có 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau, 9 chung cư xảy ra tranh chấp gay gắt, phức tạp…

Cần sớm có Luật Chung cư

Nguyên nhân dân đến tình trạng này dưới góc độ khuôn khổ luật pháp, theo các luật sư là do hành lang pháp lý vừa thiếu, vừa yếu hiện nay. Theo giảng viên luật, Luật sư Ngô Văn Hiệp, tình trạng tranh chấp chung cư hiện nay có một phần nguyên nhân từ việc hợp đồng mua bán căn hộ chưa đảm bảo tính công bằng. Hợp đồng hiện nay chủ yếu do chủ đầu tư đưa ra, khách hàng không có quyền đàm phán, thương lượng về các điều khoản. Dẫn đến một bên thường “cài cắm” các điều khoản bất lợi cho bên kia vào.

Để bảo vệ người tiêu dùng, cụ thể ở đây là khách mua nhà, Nhà nước có quy định các hợp đồng này phải được đăng ký với cơ quan có thẩm quyền ở đây là Cục Quản lý cạnh tranh và bảo vệ người tiêu dùng, để kiểm soát các điều khoản không công bằng. “Mặc dù quy định như thế nhưng hiện nay có một số bất cập là một số doanh nghiệp không đăng ký mà cũng chưa bị phạt.

Trong một chừng mực nào đó, có thể một số cán bộ kiểm soát việc này không tốt dẫn đến việc hợp đồng đã được đăng ký rồi nhưng vẫn có những điều khoản chưa thực sự công bằng. Trong khi đó, hợp đồng theo mẫu của chúng ta được quy định trong Bộ luật Dân sự lại rất sơ sài. Do đó, theo tôi nên nâng các quy định về hợp đồng theo mẫu này lên cho chặt chẽ như một số hợp đồng khác (hợp đồng cho vay tài sản, hợp đồng đặt cọc…). Đây là vấn đề rất quan trọng”, Luật sư Ngô Văn Hiệp kiến nghị.

Trong khi đó, theo Luật sư Nguyễn Hằng Nga (Văn phòng Luật sư Nguyễn Nga và cộng sự), để giải quyết được vấn đề tranh chấp chung cư hiện nay, vai trò của UBND cấp quận, huyện cần phải được nâng cao. Khi xảy ra tranh chấp, xung đột giữa cư dân và chủ đầu tư thì vai trò hòa giải của chính quyền là rất quan trọng.

“Tôi cho rằng trong các quy định cần nâng cao vai trò hòa giải, giải quyết tranh chấp của chính quyền phù hợp hơn. Tất nhiên, khi vụ việc khó giải quyết thì đưa ra tòa, trọng tài, nhưng chúng ta phải hiểu là cư dân là một thành phần đặc biệt trong những mâu thuẫn này. Về mặt tài chính mặt cá nhân họ có thể có. Nhưng trong cả một cộng đồng mà bảo góp tiền để giải quyết tại tòa hay trọng tài là vấn đề rất khó. Bên cạnh đó, cư dân cũng là người yếu thế nên vai trò của chính quyền cần phải được nâng cao để bảo vệ quyền lợi cho người dân. Các quy định xử phạt chủ đầu tư vi phạm của chúng ta không ít, quan trọng là thực hiện thế nào”, Luật sư Nguyễn Hằng Nga cho hay.

Theo Luật sư Bùi Quang Hưng (Văn phòng luật sư BQH và cộng sự) thì hiện nay xung đột tại các chung cư xảy ra thường xuyên là do đa phần các bên đều chưa hiểu cách ứng xử, văn hóa của nhà chung cư. Chủ đầu tư có trách nhiệm thế nào, người dân phải sống như thế nào, được làm gì và không được làm gì. Mẫu thuẫn xảy ra đôi khi không chỉ ở phía chủ đầu tư mà còn cả phía người dân. “Chúng ta cần thiết phải có một dự thảo về Luật Chung cư.

Bên cạnh Luật Nhà ở thì Luật Chung cư sẽ quy định cụ thể hơn về những ứng xử tại các nhà chung cư dành cho cả chủ đầu tư, cư dân và các chủ thể khác như UBND các cấp. Trên cơ sở bộ quy tắc quy định rõ trách nhiệm, nghĩa vụ, quyền lợi, hành lang pháp lý rõ ràng của tất cả các bên tham gia, ai sai người đó phải chịu phạt. Như thế sẽ xử lý được các vấn đề tranh chấp chung cư hiện nay. Chứ hiện nay, Bộ Xây dựng liên tục phải ra các thông tư, sửa đổi các thông cư cũ nhưng không thể xử lý triệt để được vấn đề”, Luật sư Bùi Quang Hưng nêu giải pháp.

Phan Hoạt