Thành lập sàn giao dịch bất động sản ở Hà Nội: Nhà nước và dân đều được lợi

Sau quãng thời gian "đóng băng", thị trường bất động sản Hà Nội (BĐSHN) đã bắt đầu có những động thái rục rịch hoạt động. Tuy nhiên, trong thời điểm hiện tại, những đánh giá của giới chuyên môn cho biết, hầu hết, các cuộc hẹn giao dịch trong thị trường đều mới chỉ ở mức thăm dò.

Trước đây khoảng một năm, hầu hết những trường hợp rao bán nhà chung cư (có những địa chỉ rao bán cùng lúc 5-7 căn hộ) đều cầm chắc trong tay khoản tiền chênh lệch ít nhất là 50 triệu đồng/ căn hộ thì đến thời điểm này, việc những căn hộ được rao bán kiểu "bán với giá gốc kèm theo tiền chênh lệch 10 triệu đồng" đã xuất hiện nhan nhản.

Cũng trước đây, giá nhà chung cư mức trung bình trên địa bàn Hà Nội được rao bán với giá xấp xỉ 10 triệu đồng/m² (cá biệt có những nơi lên tới 18 - 20 triệu đồng/m²) thì đến thời điểm này chủ nhân của các căn hộ ấy đã chấp nhận giảm tới 1 - 2 triệu đồng/m². Chưa nói về chất lượng của những căn nhà chung cư (vốn đã làm tốn không ít giấy mực của báo chí) thì trên thực tế mỗi căn hộ được rao bán thường có giá gốc chỉ bằng hai phần ba so với giá trị sử dụng thực tế của bất động sản đó. Đây là một thực tế mà nhiều người biết, nhưng không phải ai cũng có đầy đủ thông tin để vượt qua.

Tuy nhiên, vào thời điểm này, mọi thứ có vẻ như đã đổi khác. Thông tin từ một công ty có chức năng kinh doanh xây dựng nhà chung cư cao cấp cho biết, hiện nay hầu hết các giao dịch chủ yếu xuất phát từ nhu cầu thực của người dùng. Qua thời gian thực tế đã cho thấy, đầu cơ chính là nguyên nhân gây nên tình trạng sốt giá ảo như trên. Hiện tượng đầu cơ này đã khiến cho thật giả lẫn lộn, tạo nên những nhu cầu ảo cộng với các hoạt động giao dịch ngầm nên rất khó xác định chính xác nhu cầu về nhà ở trên thực tế. Bởi vậy, bài toán xây dựng một thị trường bất động sản công khai, minh bạch là yếu tố cực kỳ quan trọng để vực dậy thị trường hàng hóa khổng lồ đã được thống kê chiếm trung bình tới 20% tổng GDP này.

Thiết lập thị trường minh bạch bằng cách nào?

Ông Vũ Văn Hậu, Giám đốc Sở Tài nguyên - Môi trường và Nhà đất Hà Nội cung cấp thông tin: Trên địa bàn thành phố hiện nay có tới gần 3.000 văn phòng, trung tâm hoạt động môi giới, kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên số đông các văn phòng này hoạt động theo hướng tự phát, tồn tại dựa chủ yếu vào mối quan hệ cá nhân của chính những người tham gia văn phòng mà không hề có sự đào tạo về nghiệp vụ phân tích, chuyên môn có liên quan.

Bởi thế, nếu như một văn phòng có nhiều mối quan hệ ở khu vực nào, như Mỹ Đình chẳng hạn, thì họ sẽ hết lời tâng bốc với khách hàng về cái hay và tốt ở khu vực đó để hướng người mua đến đó và "nhân tiện" đẩy giá bán lên cao đến mức có thể để thu tối đa tiền chêch lệch.

Trung tâm Địa ốc ACB có thể được coi là một trong những hình thức đơn giản của sàn giao dịch bất động sản.

Theo thống kê của Cục Thuế Hà Nội: Số dư nợ của các ngân hàng ở Hà Nội cho các giao dịch bất động sản là 9 nghìn tỷ, chiếm khoảng 10% số dư nợ tín dụng trên địa bàn và ở TP HCM là 29 nghìn tỷ, chiếm 20%. Đó mới chỉ là thống kê các giao dịch công khai, còn đối với những giao dịch như vay tiền để sản xuất, để kinh doanh khác nhưng lại đem đi đầu cơ vào bất động sản thì chưa thể thống kê được hết. Đây là một mối lo ngại thực sự cho hệ thống tài chính của các ngân hàng nói riêng và nền kinh tế nói chung trước tình hình thị trường bất động sản bán nhiều mua chẳng bao nhiêu như hiện nay.

Trước tình hình thực tế như vậy, để góp phần đưa thị trường bất động sản trở nên công khai, minh bạch thì việc thiết lập một sàn giao dịch dưới sự quản lý của Nhà nước là một điều cần thiết. Tuy nhiên, rõ ràng là dù có hay không có sàn giao dịch bất động sản thì vẫn luôn luôn tồn tại nhu cầu giao dịch về bất động sản trong xã hội. Bởi thế, việc ra đời thị trường bất động sản thật hiệu quả, thu hút được sự tham gia của các nguồn hàng trên thực tế là một việc làm khó.

Một khi làm được điều đó, người dân sẽ được lợi khi được cung cấp đầy đủ thông tin về hàng hóa mà họ định mua, cũng như về giá cả và các yếu tố khác. Còn Nhà nước thì thu được thuế. Nó đòi hỏi sự kết hợp một cách nhuần nhuyễn giữa phương thức thực hiện, tổ chức hoạt động của sàn giao dịch đó và sự ràng buộc của các văn bản, chính sách quản lý hữu hiệu có liên quan